Was ist eine Grundschuld bei Immobilienkrediten?

Grundwissen: was ist eine Grundschuld (bei Immobilienkrediten)? 

Viele träumen nicht nur von einem Eigenheim, sondern erklären die eigenen vier Wände zu einem Ziel, das verwirklicht werden soll. 

Nicht zuletzt verunsichert durch die Finanzkrise und angesichts unsicherer werdenden Renten spielt die Immobilie aber auch im Hinblick auf die Altersvorsorge wieder eine zunehmend wichtige Rolle.

Letztlich unabhängig davon, aus welchen Gründen die Entscheidung für ein Eigenheim gefallen ist, gibt es allerdings einige Hürden, die alle künftigen Immobilienbesitzer meistern müssen, bevor sie in ihr Traumhaus einziehen können. Eine der größeren Hürden dabei ist die Baufinanzierung, denn die wenigsten bringen so viel Eigenkapital mit, dass sie komplett auf einen Immobilienkredit verzichten können. 

Ein Begriff, der im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung immer wieder fällt, ist die sogenannte Grundschuld und im Sinne von Grundwissen erklärt die folgende Übersicht, was sich konkret dahinter verbirgt: 

Was ist eine Grundschuld (bei Immobilienkrediten)?

Wie bei fast allen Krediten und Darlehen sind auch bei einer Baufinanzierung Sicherheiten notwendig. Während bei einem Ratenkredit meist die Lohn- oder Gehaltsabtretung als Sicherheit vereinbart wird, wird ein Immobilienkredit in den meisten Fällen durch eine Grundschuld abgesichert. 

Durch die Grundschuld gewährt der Kreditnehmer dem Kreditgeber zur Absicherung des gewährten Immobiliendarlehens Zugriffsmöglichkeiten auf die Immobilie. In anderen Worten ausgedrückt bedeutet das nicht anderes, als dass der Kreditgeber die finanzierte Immobilie verwerten oder verkaufen und den Erlös für die Schuldentilgung verwenden darf, wenn der Kreditnehmer das Baudarlehen nicht mehr bedienen kann oder möchte. 

Dabei darf der Kreditgeber die Erlöse bis zu der Summe einbehalten, die der Grundschuld entspricht.   

Was unterscheidet die Grundschuld von einer Hypothek?

Umgangssprachlich wird eine klassische Baufinanzierung oft auch als Hypothekendarlehen bezeichnet, allerdings ist dies so nicht ganz richtig, denn als Absicherung dient in den meisten Fällen eine Grundschuld und nicht eine Hypothek. Dies ist insofern von Bedeutung, als dass es einen wichtigen Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek gibt. 

So ist eine Hypothek immer an die Höhe des Darlehens gekoppelt, das durch sie abgesichert ist. Die Höhe der Hypothek entspricht damit genau dem aktuellen Stand des Darlehens und mit dem Bezahlen der letzten Darlehensrate erlischt automatisch auch die Hypothek.

Im Unterschied dazu ist eine Grundschuld nicht an den aktuellen Stand des Kreditkontos gebunden und sie erlischt auch nicht automatisch, wenn die letzte Rate bezahlt ist. Stattdessen bleibt die Grundschuld so lange unverändert in der Höhe bestehen, in der sie eingetragen wurde, bis die Löschung beantragt wird. 

Eine gelöschte Grundschuld ist daran zu erkennen, dass der jeweilige Eintrag rot unterstrichen ist. In der Praxis werden Baufinanzierungen in aller Regel durch eine Grundschuld abgesichert, weil die Grundschuld für den Kreditgeber deutlich einfacher zu handhaben ist. 

Ist der Kreditnehmer zahlungsunfähig und dient eine Hypothek als Absicherung, muss der Kreditgeber nämlich zunächst nachweisen, dass und in welcher Höhe Schulden offen sind. Bei einer Grundschuld hingegen ist eine Vollstreckung der Außenstände ohne vorausgehendes juristisches Verfahren möglich.  

Wo wird die Grundschuld eingetragen?

Die vereinbarte Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen und jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, hat die Möglichkeit, die eingetragene Grundschuld einzusehen. Dabei genießt das Grundbuch den sogenannten öffentlichen Glauben, was bedeutet, dass davon ausgegangen werden kann, dass die Einträge im Grundbuch richtig sind. 

Den Eintrag ins Grundbuch stellen der Notar und das Grundbuchamt dem Kreditnehmer in Rechnung, wobei die Höhe der Kosten für den Eintrag von der Höhe der eingetragenen Grundschuld abhängt.  Übrigens haben Kreditinstitute die Möglichkeit, eingetragene Grundschulden untereinander weiterzugeben. Dies kann im Grundbuch vermerkt werden, ist aber durch eine privatschriftliche Abtretung auch ohne einen Grundbucheintrag möglich. 

Eine Weitergabe der Grundschuld kommt beispielsweise dann in Betracht, wenn der Kreditnehmer im Zuge einer Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zu einem anderen Kreditinstitut wechselt. Um die Kosten für die Löschung und den Neueintrag der Grundschuld einzusparen, kann der bisherige Kreditgeber als Grundschuldinhaber im Grundbuch eingetragen bleiben, seine Rechte aber durch eine schriftliche Abtretungserklärung an den neuen Kreditgeber übertragen.  

Was bedeuten die unterschiedlichen Ränge bei der Grundschuld?

Die Reihenfolge, in der die Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind, bestimmt gleichzeitig auch die Reihenfolge, in der die Gläubiger bedient werden. Der Gläubiger, der seine Ansprüche an erster Stelle eingetragen hat, erhält im Fall einer Zwangsversteigerung zuerst sein Geld wieder.

Die Grundschulden hingegen, die nachrangig eingetragen sind, werden entsprechend ihrer Reihenfolge aus dem Verkaufserlös getilgt. Ist der erzielte Erlös aus der Zwangsversteigerung niedriger als die Summe der eingetragenen Schulden, gehen die Gläubiger, die an den letzten Stellen eingetragen sind, schlimmstenfalls leer aus. 

Aus diesem Grund bevorzugen Kreditinstitute erstrangig abgesicherte Darlehen und gewähren hierfür auch die besten Konditionen. Bausparkassen hingegen begnügen sich in aller Regel auch mit zweitrangig abgesicherten Finanzierungen.

Der Rang einer Grundschuld errechnet sich dabei aus dem Beleihungswert. Der Beleihungswert entspricht dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, meist ist dies gleichzeitig auch der Kaufpreis, abzüglich eines Risikoabschlags von etwa 20 Prozent. Im Hinblick auf die Grundschuld werden bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts als erstrangig bezeichnet, zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts gelten als zweitrangiger Bereich.  

Was bedeutet die Grundschuld für den Immobilienbesitzer?

Durch die eingetragene Grundschuld verfügt der Kreditgeber über ein Pfandrecht an der Immobilie. Dabei hat die Grundschuld den Status eines sofort vollstreckbaren gerichtlichen Titels.

Der Kreditgeber muss also keine Klage einreichen oder die Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers amtlich feststellen lassen, sondern verfügt durch die eingetragene Grundschuld über einen rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid, der das sofortige Einleiten einer Zwangsversteigerung ermöglicht. 

Grundlos wird ein seriöser Kreditgeber von seinem Vollstreckungsrecht aber selbstverständlich keinen Gebrauch machen. Zudem beinhalten Darlehensverträge in aller Regel eine sogenannte Sicherungsabrede, durch die der Kreditnehmer vor Willkür geschützt ist. In der Sicherungsabrede verpflichtet sich der Kreditgeber, die Grundschuld nur dann zu verwerten, wenn bestimmte, vertraglich definierte Ereignisse wie beispielsweise ein Zahlungsverzug eintreten. 

Für die Verwertung der Grundschuld gibt es zwei Möglichkeiten, nämlich die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung. Bei einer Zwangsverwaltung kann der Kreditgeber auf alle Einnahmen, die die Immobilie erzielt, zugreifen und damit beispielsweise Mieten für die Zahlung von Zins und Tilgung verwenden. Bei einer Zwangsversteigerung kommt es zu einem Verkauf der Immobilie und der Kreditgeber kann den Verkaufserlös bis zur Höhe der eingetragenen Grundschuld verwenden, um die Schulden abzulösen. 

Der Kreditnehmer ist im Fall einer Zwangsversteigerung aber nicht automatisch schuldenfrei. War der Verkaufserlös nämlich zu gering oder sind die bestehenden Verbindlichkeiten höher als die eingetragene Grundschuld, hat der Kreditgeber nach wie vor Ansprüche gegenüber dem Kreditnehmer. Deshalb kann der Kreditgeber verlangen, dass der Kreditnehmer die Schulden, die nach der Zwangsversteigerung noch übrig sind, zurückbezahlt.

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