7 grundlegende Fragen zur Immobilienfinanzierung, Teil I

7 grundlegende Fragen zur Immobilienfinanzierung, Teil I

Für sehr viele gehört ein Eigenheim zu den ganz großen Lebenszielen. Schließlich bieten die eigenen vier Wände nicht nur ein gemütliches zu Hause, sondern gelten auch als sichere Geldanlage.

Zudem scheint ein Eigenheim eine sehr gute und solide Altersvorsorge zu sein, denn so muss der Hausbesitzer im Alter von seiner vielleicht eher kleinen Rente schon keine Miete mehr bezahlen. Sollte das Geld knapp werden oder ein Umzug ins Pflegeheim anstehen, kann er die Immobilie durch einen Verkauf immer noch zu Geld machen.

Wenn dann auch noch die Zinsen extrem niedrig sind, die Angst vor einer Inflation oder einer erneuten Finanzkrise steigt und Experten erklären, dass sich die Immobilienpreise in Zukunft wohl deutlich erhöhen werden, scheint der Zeitpunkt für die Erfüllung des Traums von den eigenen vier Wänden ideal.

Allerdings unterschätzen viele die finanzielle Belastung und die finanziellen Risiken, die der Kauf oder Bau eines Eigenheims mit sich bringt. Bis das Eigenheim schuldenfrei ist, ist es meist ein sehr langer Weg, auf dem vieles passieren kann. Bevor ein Kreditinstitut eine Baufinanzierung gewährt, finden zwar eine Beratung und Bonitätsprüfungen statt. Aber für ein Kreditinstitut spielen nicht nur die individuellen Bedürfnisse des Darlehensnehmers, sondern auch die eigenen Gewinninteressen eine Rolle.

Die Entscheidung für ein Eigenheim sollte also sehr gut überlegt und gewissenhaft durchgerechnet sein. Damit sich der Traum von den eigenen vier Wänden nicht in einen bösen Albtraum verwandelt, beantworten wir in einem zweiteiligen Beitrag 7 grundlegende Fragen zur Immobilienfinanzierung.

 

Hier ist Teil I.:

  1. Frage: Soll es wirklich ein Eigenheim sein?

Bevor die Planungen richtig beginnen, sollten ein paar grundlegende Überlegungen angestellt werden. Die erste und wichtigste Frage in diesem Zusammenhang ist, ob es tatsächlich ein Eigenheim sein soll und was die Motivation für den Kauf oder Bau des Eigenheims ist. Durch eine Immobilie bindet sich der Eigentümer an einen Standort und ein spontaner Umzug ist oft nicht ohne Weiteres möglich. Daher sollte sich der künftige Hausbesitzer unter anderem fragen:

  • Möchte ich hier wohnen, jetzt, in den nächsten Jahrzehnten und im Alter?
  • Wie sieht meine private und berufliche Planung in den kommenden Jahren aus?
  • Wie gut stehen die Chancen, dass ich bei einem Verlust meines Arbeitsplatzes einen neuen Job vor Ort finde? Wie groß ist die Gefahr, dass sich ein beruflich bedingter Umzug nicht vermeiden lässt?
  • Wie viel Wohnraum brauche ich jetzt? Wie ändert sich der Wohnraumbedarf, wenn Nachwuchs dazukommt oder die Kinder ausziehen?
  • Bin ich bereit, die volle Verantwortung für meine Immobilie zu übernehmen und mich um alles, vom Fegen des Bürgersteigs bis hin zu notwendigen Reparaturen, selbst zu kümmern?
  • Zudem sollte sich der künftige Eigenheimbesitzer klarmachen, dass seine eigenen vier Wände in erster Linie ein Stück Lebensqualität versprechen. Als Geldanlage oder Altersvorsorge weist eine Immobilie durchaus ihre Schattenseiten auf. So ist zwar ein Wertverlust nahezu ausgeschlossen. Allerdings sind enorme Wertsteigerungen in den meisten Fällen ebenfalls unwahrscheinlich. Zudem ist das Vermögen durch die Immobilie gebunden. Braucht der Eigenheimbesitzer kurzfristig Geld, kann er seine Immobilie zwar beleihen, hat durch die Hypothek aber letztlich neue Schulden. Ansonsten bleibt nur der Verkauf des Eigenheims. Dies setzt aber immer voraus, dass sich ein Käufer findet, der dann auch bereit ist, den erhofften Preis zu bezahlen.

 

  1. Frage: Wie hoch darf die Kreditrate höchstens sein?

Ein weiterer wichtiger Schritt auf dem Weg zum Eigenheim besteht darin, die Höchstgrenze für die Darlehensrate zu bestimmen. Viele angehende Eigenheimbesitzer machen den Fehler, dass sie ihre derzeitige Miete als Basis nehmen. Ihr Grundgedanke ist, dass sie den Betrag, den sie jetzt jeden Monat an den Vermieter überweisen, künftig als Kreditrate an die Bank bezahlen können, eventuell um einen gewissen Betrag aufgestockt.

Dieser Gedankengang ist zwar nachvollziehbar. Allerdings wird dabei übersehen, dass sich die übrigen Wohnkosten und Ausgaben ebenfalls verändern und bei einem Eigenheim außerdem noch neue Kostenfaktoren dazukommen. Daher führt kein Weg daran vorbei, alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben aufzulisten und einander gegenüberzustellen.

Wichtig dabei ist, auch an kleine Details zu denken. So kann es beispielsweise sein, dass sich nach dem Bezug des Eigenheims die Fahrtkosten zur Arbeit erhöhen oder die Kinder künftig mit öffentlichen Verkehrsmitteln zur Schule und in die Stadt fahren müssen.

Banken legen die empfohlene Höchstgrenze für die Darlehensrate üblicherweise bei 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens fest. Die restlichen 60 Prozent sind notwendig, um die Lebenshaltungskosten, notwendige Anschaffungen und alle anderen Ausgaben zu finanzieren. Diese Verteilung ist zwar nur ein Durchschnittswert und versteht sich als grobe Orientierungshilfe, die je nach persönlicher Ausgangssituation etwas abweichen kann.

Insgesamt hat sich diese Verteilung aber bewährt. Grundsätzlich gilt außerdem, dass die Kreditrate auf keinen Fall höher gewählt werden sollte, als das, was der Kreditnehmer langfristig schultern kann. Natürlich kann niemand wissen, was in Zukunft passiert, und niemand kann sämtliche Risiken ausschließen. Trotzdem ist es im Zweifel besser, die Kreditrate etwas niedriger anzusetzen.

Sollte Geld übrig sein, können damit immer noch Sondertilgungen geleistet werden, um die Schulden schneller abzubauen. Stellt der Eigenheimbesitzer hingegen fest, dass er die gewählte Kreditrate doch nicht aufbringen kann, ist er in einer denkbar ungünstigen Verhandlungsposition. In diesem Zusammenhang sollte sich der künftige Eigenheimbesitzer auch überlegen,

  • wie und für welchen Zeitraum sich seine Familienplanung auf die Einkommenssituation auswirkt,
  • wie sicher sein Arbeitsplatz und seine Einnahmen sind und
  • welchen Zeitraum er überbrücken kann, wenn sich seine Einkommenssituation verändert und die jetzigen Einnahmen teilweise oder komplett wegfallen.
  • Außerdem sollte sich der angehende Eigenheimbesitzer Gedanken dazu machen, bis wann er die Immobilie abbezahlt haben will. Selbst wenn die Immobilienfinanzierung getilgt ist, ist das Wohnen im Eigenheim nicht kostenfrei. Grundsätzlich sollte die Planung vorsehen, dass die Immobilie einige Zeit vor Rentenbeginn schuldenfrei ist. Dadurch müssen von der Rente dann nur die Wohnnebenkosten bestritten werden. Gleichzeitig bleibt Zeit, um Rücklagen für notwendige Reparaturen, Umbauten oder Neuanschaffungen zu bilden.

 

  1. Frage: Wie viel Eigenkapital kann eingesetzt werden?

Viele Banken verlangen eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent. Die Überlegung dahinter ist, dass der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie meist für die komplette Schuldentilgung ausreicht, wenn die Finanzierung schiefgeht und der Darlehensnehmer 20 Prozent der Gesamtsumme aus eigenen Mittel aufgebracht hatte.

Einige Banken übernehmen die Immobilienfinanzierung auch, wenn der Darlehensnehmer nur wenig oder kein Eigenkapital einsetzen kann. Allerdings sollte der künftige Eigenheimbesitzer dann bedenken, dass er meist höhere Zinsen bezahlen und länger für die Darlehenstilgung brauchen wird.

Zudem ist das Risiko, dass er sein Eigenheim verliert und trotzdem noch auf Schulden sitzen bleibt, wenn die Finanzierung schiefgeht, deutlich höher. Ratsam ist deshalb, lieber etwas mehr Eigenkapital einzusetzen als zu wenig. Je höher die Eigenkapitalquote ist, desto geringer ist die Kreditsumme, die der Eigenheimbesitzer aufnehmen und samt Zinsen zurückzahlen muss.

Sind Sparverträge und andere Geldanlagen vorhanden, ist es oft sinnvoll, sie aufzulösen und das Guthaben daraus sowie die monatlichen Sparraten in die Immobilienfinanzierung einfließen zu lassen. Einen kleinen Puffer sollte sich der Eigenheimbesitzer aber auf jeden Fall erhalten, um im Ernstfall darauf zurückgreifen zu können.

 

  1. Frage: Wie teuer ist die Wunschimmobilie insgesamt?

Die Kosten der Immobilie bestehen nicht nur aus dem Kaufpreis. Dazu kommen noch Nebenkosten wie die Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbssteuer und eventuell die Maklercourtage. Diese Kaufnebenkosten können sich in einer Höhe bewegen, die bis zu zehn Prozent des Kaufpreises entspricht.

Dazu kommen weitere Ausgaben für Renovierungsarbeiten, Möbel und Einrichtungsgegenstände, das Anlegen des Außenbereichs und den Umzug. Zudem können ungeplante Aufwendungen entstehen, wenn Arbeiten und Maßnahmen notwendig werden, die so nicht vorherzusehen waren. Wichtig ist deshalb, dass der angehende Immobilienbesitzer gut kalkuliert und immer auch einen kleinen Puffer einplant.

Zeigt sich, dass die Darlehenssumme nicht ausreicht, kann sich die Bank eine Nachfinanzierung teuer bezahlen lassen oder auch ablehnen. Andersherum kann der Darlehensnehmer Geld, das er doch nicht braucht, immer noch für eine Sondertilgung verwenden.

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