7 grundlegende Fragen zur Immobilienfinanzierung, Teil II

7 grundlegende Fragen zur Immobilienfinanzierung, Teil II

 

Ob für den Wohnkomfort, als Altersvorsorge oder als Geldanlage: Viele möchten irgendwann im Leben stolzer Eigenheimbesitzer sein. Sind die Zinsen für Baudarlehen dann auch noch auf einem rekordverdächtig tiefen Niveau, scheint der Zeitpunkt ideal.

Aber der Kauf oder Bau eines Eigenheims bringt eine große finanzielle Belastung mit sich und des dauert Jahrzehnte, bis der Schuldenberg wieder abgetragen ist. Umso wichtiger ist es deshalb, vorher gut zu rechnen und verschiedene Szenarien durchzuspielen.

Im ersten Teil dieses Beitrags haben wir Denkanstöße zur Entscheidung für ein Eigenheim als solches, zur Höhe der Kreditrate, zur Eigenkapitalquote und zum Gesamtpreis der Wunschimmobilie gegeben.

 

Hier folgt nun Teil II der 7 grundlegenden Fragen zur Immobilienfinanzierung:

 

  1. Frage: Wie soll die Immobilie finanziert werden?

Die am weitesten verbreitete Finanzierungsform für Immobilien ist ein Annuitätendarlehen. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Darlehensnehmer jeden Monat eine Kreditrate in fest vereinbarter Höhe, die sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammensetzt.

Am Anfang ist der Zinsanteil der Darlehensrate höher. Im Laufe der Zeit verschiebt sich das Verhältnis und während der Zinsanteil sinkt, erhöht sich der Tilgungsanteil. Dies liegt daran, dass Zinsen immer nur für die verbliebene Restschuld bezahlt werden müssen.

Durch den Tilgungsanteil in der Kreditrate reduziert sich die Restschuld aber mit jeder Zahlung. Da sich die Ratenhöhe nicht verändert, bleibt so ein höherer Anteil für die Tilgung übrig. Ist das Baudarlehen zurückgezahlt, ist die gesamte Restschuld getilgt und die Immobilie schuldenfrei.

Die Höhe der Zinsen wird für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart. Ist die erste Zinsbindungsfrist abgelaufen, werden die Zinsen neu verhandelt. Je nachdem, wie sich die Zinsen zwischenzeitlich entwickelt haben, kann die Darlehensrate dadurch steigen oder sinken.

Das Gegenstück zum Annuitätendarlehen ist ein endfälliges Darlehen. Bei einem endfälligen Darlehen zahlt der Darlehensnehmer ebenfalls eine monatliche Darlehensrate, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Während der Laufzeit zahlt der Darlehensnehmer aber nur die Zinsen zurück.

Der Tilgungsanteil seiner Kreditrate fließt in ein Anlageprodukt, beispielsweise eine Lebensversicherung oder einen Investmentfonds. An der Höhe der Schulden ändert sich zunächst also nichts. Wird das Darlehen fällig, verwendet der Darlehensnehmer das Guthaben, das er in seinem Anlageprodukt angespart hat, um damit das Darlehen durch eine Einmalzahlung zu tilgen.

Problematisch wird es aber dann, wenn das angesparte Guthaben für die Tilgung nicht ausreicht, beispielsweise weil sich das Anlageprodukt nachteilig entwickelt hat. In diesem Fall muss der Darlehensnehmer die Differenz aus eigenen Mitteln beisteuern. Hinzu kommt, dass endfällige Darlehen oft teurer und weniger flexibel sind als Annuitätendarlehen. Der durchschnittliche Darlehensnehmer ist deshalb mit einem Annuitätendarlehen meist am besten beraten.

 

  1. Frage: Für wie lange sollen die Zinsen festgeschrieben werden?

Bei einem Annuitätendarlehen wird ein bestimmter Zeitraum vereinbart, für den die Zinshöhe festgeschrieben ist. Diesen Zinssatz bezahlt der Darlehensnehmer bis zum Ablauf der vereinbarten Frist, unabhängig davon, wie sich die Zinsen zwischenzeitlich entwickeln.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird die Zinshöhe neu verhandelt. Sind die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen, wird die Zinshöhe angepasst und die Darlehensrate steigt. Sind die Zinsen gesunken, wird die Darlehensrate nach unten korrigiert. Alternativ kann der Darlehensnehmer die bisherige Höhe der Kreditrate beibehalten und dafür den Tilgungssatz erhöhen.

Üblicherweise werden die Zinsen für zehn Jahre festgeschrieben, aber auch kürzere oder längere Zeiträume können vereinbart werden. Eine pauschale Empfehlung für die optimale Länge der Zinsbindungsfrist ist nicht möglich. Stattdessen muss die individuelle Situation betrachtet werden.

Ist die Darlehenssumme nicht allzu hoch oder wird die Immobilienfinanzierung recht schnell getilgt sein, reicht eine kürzere Zinsbindungsfrist aus. Gleiches gilt, wenn der Darlehensnehmer auf ein hohes Maß an Zinssicherheit verzichten kann, weil er schlimmstenfalls auch eine höhere Darlehensrate schultern könnte oder eine verlängerte Darlehenslaufzeit in Kauf nehmen würde.

Sind die Zinsen hingegen sehr günstig oder liegt die Tilgung des Darlehens in weiter Ferne und der Darlehensnehmer könnte eine höhere Kreditrate nur schwer schultern oder möchte sich davor schützen, bietet sich eine lange Zinsbindungsfrist an.

Allerdings hat die Zinssicherheit auch ihren Preis, denn eine lange Zinsbindungsfrist lassen sich Kreditinstitute üblicherweise durch etwas höhere Zinssätze bezahlen. Die Zinsbindungsfrist allein vom derzeitigen Zinsniveau abhängig zu machen, ist keine gute Idee. Niemand kann vorhersehen, wie sich die Zinsen entwickeln werden.

So ist durchaus denkbar, dass die Zinsen in den kommenden Jahren wieder steigen werden. Genauso ist aber möglich, dass die Zinsen niedrig bleiben oder sogar noch weiter sinken. Die entscheidenden Kriterien sollten deshalb das Sicherheitsbedürfnis des Darlehensnehmers und der geplante Tilgungsverlauf der Immobilienfinanzierung sein.

 

  1. Frage: Machen ein Forward-Darlehen oder eine Umschuldung Sinn?

Ein Forward-Darlehen ist eine Immobilienfinanzierung, durch die sich der Darlehensnehmer die derzeitigen Konditionen für die Zukunft sichert. Der Darlehensnehmer kann also schon heute die Anschlussfinanzierung fest vereinbaren, obwohl die Zinsbindungsfrist seiner Immobilienfinanzierung erst in zwei, drei Jahren endet.

Der Zinssatz bei einem Forward-Darlehen beläuft sich auf die aktuelle Zinshöhe. Dazu kommt ein Aufschlag von rund 0,2 Prozent für jedes Jahr der Restlaufzeit der derzeitigen Immobilienfinanzierung. Sind die Zinsen gestiegen, wenn die Zinsbindungsfrist endet, profitiert der Darlehensnehmer von den günstigeren Zinsen, die er im Vorfeld vereinbart hat.

Sinken die Zinsen aber, muss der Darlehensnehmer trotzdem das Forwarddarlehen mit dem höheren Zinssatz abnehmen. Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, hängt somit in erster Linie vom Sicherheitsbedürfnis des Darlehensnehmers ab. Möchte er Zinsrisiken vermeiden, kann ein Forward-Darlehen eine sinnvolle Lösung sein.

Hat der Darlehensnehmer seine Immobilienfinanzierung abgeschlossen, als das Zinsniveau vergleichsweise hoch war, kommt möglicherweise eine Umschuldung in Betracht. Umschulden meint, dass der Darlehensnehmer sein derzeitiges Baudarlehen kündigt, eine neue Immobilienfinanzierung abschließt und damit das bisherige Baudarlehen ablöst.

Gleichzeitig profitiert der Darlehensnehmer bei der neuen Immobilienfinanzierung vom derzeit günstigen Zinsniveau. Eine solche Umschuldung ist allerdings erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Zinsen für mehr als zehn Jahre festgeschrieben wurden.

In diesem Fall kann die Immobilienfinanzierung nach zehn Jahren gekündigt werden, wobei eine Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten werden muss. Kann die Immobilienfinanzierung (noch) nicht gekündigt werden, hat der Darlehensnehmer keinen Anspruch darauf, dass ihn sein Kreditinstitut aus dem Vertrag entlässt.

Stimmt das Kreditinstitut dennoch zu, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung oder ein Aufhebungsentgelt erhoben. Diese Gebühr wiederum fällt oft so hoch aus, dass sich eine Umschuldung letztlich nicht mehr lohnt.

Mehr Ratgeber, Tipps und Anleitungen zu Finanzen:

Thema: 7 grundlegende Fragen zur Immobilienfinanzierung, Teil II

Teilen:

Veröffentlicht von

Redaktion

Simon Schubert, 48 Jahre, Finanzberater, Timo Sustack, 39 Jahre Finanzwirt, Elke Husung, 42 Jahre, Senior Finance Managerin schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zu Finanzangelegehenheiten, Geldanlagen, Finanzierungen und Bankwesen.

Kommentar verfassen