Was ist eigentlich eine Sondertilgung?

Was ist eigentlich eine Sondertilgung?

Vor allem im Zusammenhang mit Baufinanzierungen fällt immer wieder das Stichwort Sondertilgung. Doch was ist eigentlich eine Sondertilgung? Wann ist sie sinnvoll? Und worauf sollte der Kreditnehmer im Zusammenhang mit Sondertilgungen achten? Wir klären auf!

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Was ist eigentlich eine Sondertilgung

Was ist eine Sondertilgung?

Bei einer Sondertilgung handelt es sich um eine zulässige Extra-Zahlung außer Plan. Der Kreditnehmer leistet also zusätzlich zu den regulären Kreditraten eine Zahlung über einen bestimmten Betrag. Auf diese Weise reduzieren sich die Schulden.

Die klassische Baufinanzierung ist in den meisten Fällen ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Der Kreditnehmer zahlt jeden Monat eine Darlehensrate, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Für den Zeitraum, für den die Zinshöhe fest vereinbart ist, bleibt die Darlehensrate gleich. Allerdings verschieben sich im Laufe der Zeit die Anteile für die Zinsen und die Tilgung.

Zu Beginn bezahlt der Kreditnehmer fast nur Zinsen. Weil sich aber mit jedem Tilgungsanteil die Höhe der Restschuld reduziert und Zinsen immer nur für die noch vorhandenen Schulden berechnet werden, steigt nach und nach der Tilgungsanteil. Denn wenn der Zinsanteil der Darlehensrate sinkt, bleibt mehr Geld für die Tilgung übrig.

Mit einer Sondertilgung kann der Kreditnehmer diesen Effekt verstärken. Durch die zusätzliche Zahlung verringert sich nämlich die Restschuld. Folglich werden auch weniger Zinsen fällig und die Baufinanzierung wird nicht nur kostengünstiger, sondern ist auch schneller abbezahlt.

Wie hoch kann eine Sondertilgung sein?

Viele Baufinanzierer erlauben inzwischen Sondertilgungen, ohne dass dafür ein Aufschlag fällig wird. Meist sind dabei bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme zulässig. Möchte sich der Kreditnehmer die Möglichkeit auf höhere Sondertilgungen offen halten, berechnen die Banken oft Zusatzgebühren.

Generell ist sinnvoll, Sonderzahlungen zu leisten, wenn der Kreditnehmer Geld übrig hat. Ein finanzieller Puffer ist zwar gut und wichtig. Doch Kapital anzulegen, wenn Schulden vorhanden sind, lohnt sich nicht.

Das liegt daran, dass die Verzinsung für Guthaben deutlich niedriger ist als Kreditzinsen. Investiert der Kreditnehmer das Geld in seine Baufinanzierung, ist diese schneller getilgt und kostet ihn weniger.

Worauf sollte der Kreditnehmer achten, wenn er Sondertilgungsrechte vereinbart?

Zunächst einmal ist wichtig, dass das Recht auf Sondertilgungen überhaupt vertraglich vereinbart ist. Denn einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht. Der Kreditnehmer sollte also prüfen, ob sein Vertrag vorsieht, dass er Sondertilgungen leisten kann und welche Bedingungen dann dafür gelten.

Wie schon erwähnt, bieten viele Banken Sondertilgungen bis zu einer Höhe von fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme kostenfrei an. Möchte sich der Kreditnehmer erweiterte Sondertilgungsrechte sichern, berechnen Banken dafür oft einen Aufschlag auf den Bauzins.

Die Baufinanzierung wird durch den höheren Zinssatz also insgesamt etwas teurer. Deshalb sollte der Kreditnehmer gut abwägen, ob sich das lohnt.

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Wenn sich der Kreditnehmer erweitere Sondertilgungsrechte erkauft, diese dann aber gar nicht nutzt, ist das für ihn ein Verlustgeschäft. Möchte er sich die Möglichkeit nur deshalb offenhalten, weil er in näherer Zukunft mit einer größeren Geldsumme beispielsweise aus einer Erbschaft rechnet, fährt er besser, wenn er die Zinsbindung kürzer wählt.

Die Anschlussfinanzierung kann er dann auf das zusätzlich vorhandene Vermögen abstimmen.

Außerdem sollte der Kreditnehmer im Hinterkopf behalten, dass er die Baufinanzierung nach zehn Jahren ohnehin kündigen kann. Das ist gesetzlich so geregelt und erfordert keine vertragliche Vereinbarung.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird bei einer Kündigung nach zehn Jahren nicht fällig. Hat der Kreditnehmer dann Geld übrig, kann er dieses nutzen, um die Baufinanzierung vollständig oder anteilig zu tilgen.

Sieht der Darlehensvertrag kostenfreie Sondertilgungsrechte vor, ist das für den Kreditnehmer also ein Pluspunkt. Kann er aber nicht abschätzen, ob er die finanziellen Möglichkeiten haben wird, um zusätzlich zu den regulären Raten Sondertilgungen zu leisten, rechnet es sich meist nicht, sich solche Rechte gegen ein Entgelt dazuzukaufen.

Warum kann sich eine Sondertilgung auf die Vorfälligkeitsentschädigung auswirken?

Es kann passieren, dass der Kreditnehmer vorzeitig aus der Baufinanzierung aussteigen möchte oder muss. Denkbar ist das zum Beispiel, wenn der Kreditnehmer die finanzierte Immobilie verkaufen muss oder wenn er unerwartet zu Geld kommt und den Baukredit auf einmal ablösen will.

Bei einem vorzeitigen Ende der Baufinanzierung stellt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Diese Entschädigung soll die eingeplanten Zinsgewinne ausgleichen, die der Bank nun entgehen.

Wenn die Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, muss sie nicht nur den aktuellen Stand inklusive schon geleisteter Sondertilgungen berücksichtigen. Stattdessen muss sie auch die Sondertilgungen einfließen lassen, die noch möglich gewesen werden. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor (Az. XI ZR 388/14, BGH-Urteil vom 19. Januar 2016). Hatte der Kreditnehmer Sondertilgungsrechte vereinbart, fällt die Vorfälligkeitsentschädigung also niedriger aus als ohne diese Rechte.

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Simon Schubert, 48 Jahre, Finanzberater, Timo Sustack, 39 Jahre Finanzwirt, Elke Husung, 42 Jahre, Senior Finance Managerin und Christian Gülcan als Betreiber und Redakteur dieser Seite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zu Finanzangelegenheiten, Geldanlagen, Finanzierungen und Bankwesen.

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