Die wichtigsten Infos zur Bausparsofortfinanzierung, Teil 1
Die Idee hinter einem Bausparvertrag ist, zunächst durch Sparbeiträge einige Jahre lang ein Guthaben aufzubauen und nach der Zuteilung der Bausparsumme dann ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu nutzen. Doch in diesem ursprünglichen Sinne werden Bausparverträge immer seltener eingesetzt. Stattdessen vermitteln Kreditinstitute bevorzugt Bausparsofortfinanzierungen.
Sie bringen den Anbietern sowohl die Provision für den Bausparvertrag als auch eine höhere Zinsmarge als bei einem Kredit mit laufender Tilgung ein.
Die günstigen Konditionen scheinen auch für den Darlehensnehmer attraktiv. Das Problem ist nur, dass Bausparsofortfinanzierungen recht komplizierte Modelle sind und sich längst nicht für jeden eignen. In einem zweiteiligen Beitrag fassen wir die wichtigsten Infos zur Bausparsofortfinanzierung zusammen.
Wir erklären, wie sie funktioniert, wo Stolperfallen drohen und welche Eckpunkte wichtig sind, um Angebote vergleichen zu können:
Inhalt
Was ist eine Bausparsofortfinanzierung?
Die Bausparsofortfinanzierung wird auch Sofortfinanzierung oder Vorfinanzierung genannt. Der Kreditnehmer erhält dabei sofort ein Darlehen für die Finanzierung seiner Immobilie. Anders als beim klassischen Bausparen muss er also weder ein bestimmtes Mindestguthaben ansparen noch die Zeit bis zur Zuteilung abwarten.
Das Darlehen ist aber anfangs ein ganz normales Darlehen und kein Bauspardarlehen. Zusätzlich zum Darlehensvertrag schließt der Darlehensnehmer einen Bausparvertrag ab.
In diesen zahlt er regelmäßig Sparbeiträge ein. Später wird das Guthaben aus dem Bausparvertrag dann verwendet, um das Darlehen zu tilgen.
Der zeitliche Ablauf bei einer Bausparsofortfinanzierung gestaltet sich so:
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Der Darlehensnehmer schließt einen normalen Darlehensvertrag ab. Dieses Darlehen wird auch als Vorausdarlehen bezeichnet und zum aktuellen Marktzins verzinst.
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Gleichzeitig schließt der Darlehensnehmer einen Bausparvertrag ab. In den folgenden Jahren zahlt er dann Sparbeiträge in den Bausparvertrag ein. Das Darlehen selbst wird nicht getilgt.
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Nach einigen Jahren wird der Bausparvertrag zugeteilt. Mit der Bausparsumme löst der Darlehensnehmer das Darlehen ab. Das Guthaben tilgt die Schulden anteilig, der Rest wird über ein Bauspardarlehen finanziert.
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Das Bauspardarlehen zahlt der Darlehensnehmer zu den Konditionen zurück, die vorher vereinbart wurden. Die Laufzeit bewegt sich meist in einem Rahmen zwischen sieben und 13 Jahren.
Welche Fallstricke drohen bei einer Bausparsofortfinanzierung?
Eine Bausparsofortfinanzierung verknüpft zwei verschiedene Verträge miteinander. Das ist zum einen ein Darlehen und zum anderen ein Bausparvertrag, der sich später in ein Bauspardarlehen verwandelt. Beide Verträge sollten eigentlich aufeinander abgestimmt sein.
In der Praxis geht der Plan aber längst nicht immer auf. Die größten Risiken sind diese:
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Die Bausparsumme wird zeitlich verzögert zugeteilt.
Es lässt sich nicht mit Bestimmtheit sagen, wann der Bausparvertrag zugeteilt wird. Die Zuteilung der Bausparsumme richtet sich unter danach, dass stetig genug neue Bausparer gewonnen werden können und wie groß bei zuteilungsreifen Verträgen die Nachfrage nach Bauspardarlehen ist.
Steigen zum Beispiel die Zinsen, werden viele Bausparer ihr Darlehen so schnell wie möglich abrufen wollen. Reichen die verfügbaren Mittel der Bausparkasse dann aber nicht aus, muss der Darlehensnehmer auf die Zuteilung seines Bausparvertrags und des Bauspardarlehens warten.
Eine zeitlich verzögerte Zuteilung kann den Darlehensnehmer aber vor ein echtes Problem stellen. Denn wenn vertraglich für das Vorausdarlehen ein konkretes Datum für die Ablösung vereinbart ist und dieses Datum vor der Zuteilung des Bausparvertrags liegt, braucht der Darlehensnehmer eine Zwischenfinanzierung.
Zu welchen Konditionen er eine Zwischenfinanzierung bekommt, ist nicht vorhersehbar. Eine Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit, mit der gerne für Bausparsofortfinanzierungen geworben wird, ist dann jedenfalls nicht gegeben.
Um diese Stolperfalle zu umgehen, müsste der Darlehensnehmer im Vertrag für das Vorausdarlehen einen festen Zins bis zur Zuteilung vereinbaren.
Doch selbst wenn das Vorausdarlehen bis zum Wechsel ins Bauspardarlehen wie zuvor weiterläuft, zahlt der Darlehensnehmer länger die höheren Zinsen für das ursprüngliche Darlehen. Unterm Strich wird die gesamte Finanzierung also teurer.
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Die Bausparsumme und die Summe des Vorausdarlehens stimmen nicht überein.
Das Modell der Bausparsofortfinanzierung sieht vor, dass das Guthaben aus dem Bausparvertrag und das Bauspardarlehen das Vorausdarlehen komplett ablösen. Voraussetzung dafür ist aber, dass die Bausparsumme und die Kredithöhe des Vorausdarlehens identisch sind.
Damit ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird, muss der Darlehensnehmer in aller Regel 40 Prozent der Bausparsumme angespart haben. Er sollte deshalb gut kalkulieren, ob er ein Guthaben in dieser Höhe tatsächlich bis zum Ablauf des Vorausdarlehens ansparen kann.
Ist der Darlehensnehmer nicht in der Lage, die notwendigen Sparraten zu stemmen, kann er eine Anschlussfinanzierung nutzen, um die entstandene Refinanzierungslücke zu schließen.
Beim Abschluss der Verträge ist aber ungewiss, wie hoch die Zinsen für so eine Anschlussfinanzierung sein werden. Als Alternative bieten einige Bausparkassen eine sogenannte Teilzuteilung an. Sie geht aber mit weiteren Risiken einher.
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Die Höhe der monatlichen Rate ändert sich.
Bei einer Bausparsofortfinanzierung bezahlt der Darlehensnehmer anfangs zwei Raten, nämlich zum einen die Kreditrate für das Vorausdarlehen und zum anderen die Sparrate für den Bausparvertrag. Später fällt nur noch die monatliche Rate für das Bauspardarlehen an.
Hat der Darlehensnehmer festgelegt, dass er jeden Monat zum Beispiel 1.500 Euro für die Finanzierung aufbringen kann, sollte sichergestellt sein, dass es während der kompletten Laufzeit auch dabei bleibt.
Dazu sollte er mit der Bank verbindlich klären,
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ob die Summe aus der Rate für das Vorausdarlehen und der Sparrate für den Bausparvertrag mit dem Betrag übereinstimmt, den er bezahlen kann und
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ob laut Bauspartarif später auch die Rückzahlungsrate für das Bauspardarlehen diesem Betrag entspricht.
Die monatlichen Raten bei einer Bausparsofortfinanzierung bleiben nicht immer über die gesamte Laufzeit gleich. Die Bausparkassen verwenden dafür meist die Bezeichnung Konstantdarlehen.
Der Darlehensnehmer sollte sich jedenfalls einen Zahlungsplan aushändigen lassen, der die komplette Laufzeit beider Darlehen aufführt. Darin sollte stehen, ob und wie sich die monatliche Rate verändert.
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Thema: Die wichtigsten Infos zur Bausparsofortfinanzierung, Teil 1
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