Die wichtigsten Infos zur Bausparsofortfinanzierung, Teil 2

Die wichtigsten Infos zur Bausparsofortfinanzierung, Teil 2

Bei einem Bausparvertrag wird zuerst ein Guthaben angespart, um nach der Zuteilung der Bausparsumme dann ein zinsgünstiges Bauspardarlehen nutzen zu können. Doch seit einiger Zeit geben Kreditinstitute Bausparsofortfinanzierungen den Vorzug. Aus Sicht der Anbieter sprechen die Provision für den Bausparvertrag und die höhere Zinsmarge für dieses Modell.

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Die wichtigsten Infos zur Bausparsofortfinanzierung, Teil 2

Auch für den Kreditnehmer sind die günstigen Konditionen durchaus interessant. In Wahrheit ist die Bausparsofortfinanzierung aber ein komplexes Modell, das sich nicht für jeden eignet.

In einem zweiteiligen Beitrag haben wir die wichtigsten Infos zur Bausparsofortfinanzierung zusammengestellt. Dabei haben wir in Teil 1 beantwortet, was genau eine Bausparsofortfinanzierung ist und welche Fallstricke drohen.

Hier ist Teil 2!:

Was sollte der Kreditnehmer in Vorbereitung auf das Finanzierungsgespräch für sich klären?

In einer Bank arbeiten in aller Regel gut geschulte Vertriebsmitarbeiter. Ihre Aufgabe ist, Finanzierungsangebote so dazustellen, dass sie nicht nur für die Bank profitabel sind, sondern auch dem Kreditnehmer attraktiv erscheinen.

Dazu gestalten sie die Angebote mitunter so kompliziert, dass der Kreditnehmer sie kaum mit Angeboten anderer Banken vergleichen kann.

Um Vergleiche durchführen zu können, muss der Kreditnehmer die Eckpunkte klar benennen. Denn nur dann hat er die Angaben, die er für Vergleiche braucht.

Aus diesem Grund sollte der Kreditnehmer vor dem Finanzierungsgespräch folgende Punkte für sich festlegen:

  • Höhe der monatlichen Rate: Wie hoch darf die Kreditrate sein? Soll die Ratenhöhe über die gesamte Laufzeit gleich bleiben oder will der Kreditnehmer einen Wechsel des Tilgungssatzes vereinbaren, damit er die Rate bei Bedarf erhöhen oder senken kann? Grundsätzlich sind Kreditangebote nur dann gut miteinander vergleichbar, wenn die Höhe der Kreditraten über die ganze Laufzeit identisch ist.
  • Darlehenssumme: Welcher Kreditbetrag wird benötigt? Je nach Bauvorhaben sollte der Kreditnehmer einen Puffer einplanen, falls die Baukosten doch höher ausfallen. Von den Banken sollte er sich nur Finanzierungsangebote vorlegen lassen, die exakt zu seinem Kreditbedarf passen.
  • Sondertilgungsrechte: Hat der Kreditnehmer die Möglichkeit für Sondertilgungen vereinbart, kann er zusätzliche Zahlungen in seine Baufinanzierung leisten, wenn er Geld übrig hat. Oft kostet dieses Recht aber extra.
  • Laufzeit: Wann möchte der Kreditnehmer schuldenfrei sein? Der Kreditnehmer sollte verschiedene Szenarien durchrechnen. Online gibt es diverse Kredit- und Tilgungsrechner, so zum Beispiel auf der Seite der Stiftung Warentest. Grundsätzlich gilt, dass das Risiko von steigenden Zinsen und damit höheren Kosten umso niedriger ist, je höher die Tilgung ist. Aber der Kreditnehmer sollte die Ratenhöhe nur so hoch ansetzen, dass er sie auch tatsächlich langfristig bedienen kann.
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Die Kostenproblematik bei einer Bausparsofortfinanzierung

Bei einer Bausparsofortfinanzierung verdient die Bank, die die Finanzierung vermittelt hat, oft mehr als bei einem klassischen Annuitätendarlehen. Denn für die Vermittlung des Bausparvertrags bezahlt der Kreditnehmer Abschlussgebühren. Diese Gebühren sind im Prinzip eine Provision, die der Vermittler von der Bausparkasse bekommt.

Wie hoch die Gebühren sind, hängt vom Tarif ab. Meist betragen sie aber rund ein Prozent der Bausparsumme. Weil es bei dem Darlehen keine fortlaufende Tilgung gibt und sich die Restschuld damit nicht verringert, verdient die Bank außerdem auch mehr Zinsen.

Für die Kontoführung des Bausparvertrags werden in aller Regel Kontoführungsentgelte in Rechnung gestellt. Die Zinsen für das Guthaben wiederum sind vergleichsweise niedrig. Berücksichtigt der Kreditnehmer alle Kosten, ergibt sich zu dem Zeitpunkt, an dem der Bausparvertrag zugeteilt wird, oft eine negative Rendite.

Der Effektivzinssatz für das Bauspardarlehen berücksichtigt solche Nachteile aber nur eingeschränkt.

Gibt die Bank den Gesamteffektivzinssatz für die Bausparsofortfinanzierung über die gesamte Laufzeit an, kann der Kreditnehmer diesen Zinssatz nur dann mit den Effektivzinsen anderer Kredite vergleichen, wenn die Kreditsummen und die Kreditraten jeweils über die komplette Laufzeit gleich sind.

Was bedeuten die einzelnen Begriffe?

Die Bausparsofortfinanzierung als solche ist schon ein kompliziertes Modell. Erschwerend kommt aber noch dazu, dass oft Begrifflichkeiten verwendet werden, die dem Laien nicht unbedingt geläufig sind.

Zum Schluss erklären wir deshalb noch die wichtigsten Begriffe:

Bausparsumme

Die Bausparsumme wird vertraglich festgelegt. Sie setzt sich aus dem angesparten Bausparguthaben, zu dem die Zinsen addiert und von dem die Entgelte abgezogen werden, und dem Bauspardarlehen zusammen. Die Bausparsumme bestimmt darüber, wie hoch die Abschlussgebühr und die Tilgung beim Bauspardarlehen sind.

Refinanzierungslücke

Reicht die Bausparsumme nicht aus, um das Darlehen wie geplant abzulösen, entsteht eine Refinanzierungslücke. Soll der Kreditnehmer das Darlehen zu diesem Zeitpunkt ausgleichen, kann er das Geld aus dem Bausparvertrag dafür noch nicht nutzen.

Teilzuteilung

Bei einer Teilzuteilung wird der Bausparvertrag nur anteilig zugeteilt. Deshalb kann er das Vorausdarlehen auch nur zum Teil ablösen. Die Refinanzierungslücke, die dadurch entsteht, soll dann über eine weitere Bausparsofortfinanzierung geschlossen werden. Der Kreditnehmer geht so aber neue, kostenpflichtige Verträge ein, die wieder mit entsprechenden Risiken verbunden sind.

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Vorfinanzierung

Damit der Kreditnehmer ein Bauspardarlehen bekommt, muss er zunächst mehrere Jahre lang in den bestehenden Bausparvertrag Sparbeiträge einzahlen. Braucht er schneller einen Kredit, kann die Bausparkasse eine Vorfinanzierung gewähren. In diesem Fall erhält der Kreditnehmer ein Darlehen, das er im Laufe der Zeit durch den Bausparvertrag zurückzahlt.

Zwischenfinanzierung

Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um einen Kredit, der gewährt wird, bis die Summe durch ein langfristiges Darlehen gedeckt werden kann. Dieser Fall tritt zum Beispiel ein, wenn das Vorausdarlehen abgelöst werden muss, der Bausparvertrag aber nicht rechtzeitig zugeteilt werden kann.

Als Überbrückung für die Zeit zwischen der Fälligkeit des Vorausdarlehens und der Zuteilung des Bausparvertrags nimmt der Kreditnehmer im Zuge der Zwischenfinanzierung einen zusätzlichen Kredit auf.

Sonstige Baudarlehen

Viele Anbieter legen das klassische Bausparen gänzlich zu den Akten. Stattdessen vergeben sie ganz normale Kredite. Bausparkassen sprechen dann mitunter von sonstigen Baudarlehen in Abgrenzung zu den typischen Produkten einer Bausparkasse.

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Simon Schubert, - Finanzberater, Timo Sustack, - Finanzwirt, Elke Husung, - Senior Finance Managerin und Christian Gülcan seit 30 Jahren Unternehmer, Gründer, VC-Investor, Kryptoinvestor, Betreiber und Redakteur dieser Seite, schreiben hier Wissenswertes, Tipps und Ratgeber zu Finanzangelegenheiten, Geldanlagen, Finanzierungen und Bankwesen. Die Inhalte des Informationsangebots, stellen keine Finanzberatung oder Anlageberatung dar - somit ersetzen die Inhalte auch keine persönliche Beratung mit einen Finanzberater oder Steuerberater.

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